Fogalomtár

A társasház alapítás az alábbi jogi munkák elvégzését foglalja magába:

az építési beruházás nyomán létrejövő társasházi épület építésügyi, jogi hátterének megteremtése, az építési beruházáshoz szükséges vállalkozási és egyéb okiratok megszerkesztése,

a társasház ingatlan-nyilvántartási feljegyzésének, majd bejegyzésének intézése, a társasházi egységek önálló helyrajzi számon történő kialakítása, feltüntetése.

A társasház alapítására valamennyi tulajdonostárs együttes elhatározása szükséges, az alapító okiratot ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartáson át kell vezettetni.

A társasházi alapító okirat tartalmazza a társasház nevét, címét és helyrajzi számát. Ezeken az alapadatokon kívül rögzíti a több lakásból vagy nem lakáscélú helyiségekből álló épület esetén a tulajdonosok egymás közötti jogviszonyát. Tételesen tartalmazza a közös és a külön tulajdonba tartozó helyiségeket, épületrészeket, valamint szerkezeti, gépészeti egységeket. Ennek meghatározása azért lényeges, mert ez alapján dől el, hogy ki rendelkezik ezekkel kapcsolatban. A közös tulajdonban lévő dolgok felett a társasház közgyűlése, míg a külön tulajdoni részről maga a tulajdonos rendelkezik.

Az alapító okirat tartalmazza a külön tulajdonhoz tartozó eszmei hányadot, vagy más néven tulajdoni hányadot, mely tükrözi a közös tulajdonrészre vonatkozó rendelkezési jog mértékét. Az eszmei hányad, a saját tulajdon az összes tulajdonhoz tartozó arányát tükrözi. Azok a több lakáscélú, vagy nem lakáscélú egységet alkotó ingatlanok, melyek nem rendelkeznek társasház alapító okirattal, osztatlan közös tulajdonban vannak. Ez azt jelenti, hogy az épületben található összes lakás célú, vagy nem lakáscélú épületrész, az összes tulajdonostárs közös tulajdonát képezi.

Az alapító okirat közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, mely a tulajdonosok társasház alapítási szándékát tartalmazza, annak ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez minden tulajdonos azaz a 100% tulajdoni hányad aláírása szükséges.

Megvalósulási vázrajz, vektoros rajz, változási vázrajz 2014. január 1-től új alapító okirat benyújtásához, vagy meglévő okirat módosításához földmérő által készített vázrajzot is be kell nyújtani a földhivatalba. Új társasház esetén a teljes épület, míg módosítás esetén csak a változással érintett albetétek alaprajzát kell benyújtani. 2018 augusztus 1-től új lapító okirat benyújtásához, vagy meglévő okirat módosításához földmérő által készített vázrajzot digitális vagy vektoros formában is be kell nyújtani a földhivatalba. Új társasház esetén a teljes épület, míg módosításnál csak a változással érintett albetétek digitális alaprajzát kell mellékelni. Az elkészült és benyújtott rajzok az alapító okirat műszaki melléklete.

Az alapító okirat másik kötelező melléklete a társasház szervezeti-működési szabályzata, röviden szmsz.

Természetesen az alapító okirat kötelező mellékletein kívül az egyes lakások használatbavételi engedélyének is meg kell lennie, ennek hiányában az alapító okiratot nem lehet beadni.

A szervezeti-működési szabályzat határozza meg a társasház szerveit, tisztségviselőit (közös képviselő/intézőbizottság, számvizsgáló bizottság stb.), azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit. Az szmsz rendelkezik még: a közös költség viselésének szabályairól, milyen módon használhatók a külön tulajdonban álló részek (pl. kozmetikaként működhet egy üzlet, de büféként nem), a közös tulajdon fenntartására vonatkozó szabályokról (pl. közös költség viselése, felújítási alap felhasználása), a társasház házirendjéről, a társasházi közgyűlés hatásköréről és eljárásáról, a közös képviselő/intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság hatásköréről és feladatairól, arról, hogy hogyan kell elszámolni és megfizetni a külön tulajdonon belül almérővel nem mérhető közüzemi szolgáltatások díját.

Amíg a társasház nem társasház, a közös tulajdonra való tekintettel a tulajdonosokat elővásárlási jog illeti meg, ha az egyik lakás vagy egyéb helyiség tulajdonosa a tulajdoni hányadát harmadik személynek szeretné eladni. Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba, a földhivatalhoz be kell nyújtani az elővásárlásra jogosult vagy jogosultak nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával a tulajdonostársak nem kívánnak élni.